Заключение договора аренды с правовой точки зрения регулируется в ГК РФ в главе 34.Аренда. Но договоры аренды, это достаточно широкое понятие, как по видам аренды, так и по видам имущества. Мы в первую очередь затронем вопросы аренды авто и спецтехники, хотя и для других видов имущества приведенная информация будет актуальной, но с некоторыми нюансами.
Долгосрочную аренду можно разделить на два вида, операционную и финансовую (лизинг). Главным отличием финансовой аренды (лизинга) от операционной является возможность выкупа предмета лизинга в конце срока договора по цене существенно ниже рыночной стоимости, например за 1 500 руб.
В данной статье мы рассмотрим наиболее важные, на наш взгляд, и не всегда очевидные, особенности финансовой аренды (лизинга).
Итак, что действительно важно в договоре лизинга?
1. Описание предмета лизинга - cогласно статье 15 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", в договоре обязательно должны быть данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю в качестве предмета лизинга. При отсутствии этих данных в договоре лизинга условие о предмете, подлежащем передаче в лизинг, считается не согласованным сторонами, а договор лизинга не считается заключенным. Кроме того, подробное описание предмета лизинга позволит избежать споров с лизинговой компанией по поводу характеристик и комплектации имущества. Подробнее о предмете можно прочитать в нашей статье "Предмет лизинга".
2. Стоимость договора – это важный и одновременно самый сложный для оценки параметр договора лизинга. Постараемся разобраться, лизинг во многом похож на кредит, поэтому для оценки стоимости нужно использовать эффективную ставку и ее придется считать самостоятельно, т.к. обычно лизинговые компании раскрывают только удорожание, а не ставку (об отличии удорожания от ставки можете почитать в нашей статье "Что такое удорожание в лизинге и чем оно отличается от процентной ставки?"). Кроме ставки нужно оценить стоимость дополнительных услуг, которые могут быть включены в договор, часто они действительно полезные, нужно просто правильно оценить их стоимость. Оценку стоимости договора лизинга можно разбить на два этапа:
Первый этап, нужно определить первоначальную стоимость имущества и доп услуг которые вы приобретаете – эту информацию можно понять или из договора или запросить у лизинговой компании. Например, вы берете в лизинг легковой автомобиль и в договоре указано, что страхование КАСКО и регистрация ТС включены в договор и осуществляются лизингодателем, кроме того, лизингополучатель должен заплатить комиссию в размере 1% от стоимости имущества за заключение сделки, срок договора 36 мес. Суммы следующие:
-Автомобиль – 1 800 000 руб., в т.ч. НДС
-КАСКО - 270 000 руб. (5% в год), НДС не облагается
-Регистрация ТС – 15 000 руб., НДС не облагается
-Комиссии лизинговой компании – 18 000 руб. (1%) в т.ч. НДС
Нужно проанализировать каждую строчку и ответить на два вопроса, рыночная ли стоимость каждой услуги, учтены ли все скидки и полезна ли вообще для Вас эта услуга?
-Автомобиль, тут все понятно, просто сравните с ценой дилера, спросите есть ли скидки при покупке за деньги, есть ли субсидии и учтены ли они в договоре. Вопрос скидок и субсидий важный, торг на этом этапе поможет Вам серьезно сэкономить.
-КАСКО, запросите страховой тариф у нескольких страховых компаний, сравните с тарифом от Лизинговой компании, обратите внимание на НДС, если Ваша Компания является плательщиком НДС, то все нормально, а если не является, то включение КАСКО в платежи для вас будет совсем невыгодно, т.к. к тарифу добавится 20% НДС, который вы не возместите. В таком случае луше страховать имущество напрямую в страховой компании.
-Регистрация ТС, узнайте сколько обычно стоит такая услуга у дилера, сравните с предложением Лизинговой компании.
-Комиссия лизинговой компании скорее всего для Вас ценности не представляет и если нельзя отказаться, то нужно ее считать дополнительным платежом по графику (понятно, что она увеличивает и удорожание, и ставку).
Второй этап – исходя из полученной в предыдущем пункте стоимости полезных услуг (без комиссии) и лизинговых платежей (включая комиссию, аванс, ежемесячные платежи, выкупную стоимость) нужно посчитать ставку, используя следующую формулу приведения будущих платежей к текущей стоимости (формула дисконтирования):
DCF=∑i=1n(CFi/(1+r))((дата i-дата 0)/365), где
DCF – сумма дисконтированных будущих платежей,
CF – платеж, в т.ч. ежемесячный платеж, аванс, выкупной платеж, комиссия,
r – ставка дисконтирования,
дата i – дата очередного платежа,
дата 0 – дата получения имущества в пользование (дата передачи).
Cтавка дисконтирования (r) должна быть подобрана таким образом, чтобы DCF получилась бы равной стоимости автомобиля и доп. услуг (см. первый этап). По этой формуле мы получим ставку сложного процента, далее ее нужно привести к ставке простого процента по формуле:
Rs=((r+1)1/12-1)*12
Данную ставку можно сравнивать со ставкой в кредитном договоре или со ставкой, посчитанной по предложению другой лизинговой компании.
Подробный расчет ставки по этому примеру Вы можете посмотреть в файле EXCEL.
Расчет получается достаточно сложный, но он позволяет наиболее объективно сравнить несколько предложений и выбрать наиболее выгодное, особенно, если график платежей неравномерный, тогда вообще это единственный вариант расчета.
3. Стоимость досрочного закрытия – вполне вероятно, что в течении срока договора лизинга у Вас появится возможность и желание досрочно закрыть договор лизинга, полностью или частично. Понять выгодно или не выгодно закрывать договор можно сравнив ставку, полученную в пункте 1, с текущими ставками депозитов или ставками финансирования Вашей компании.
НО! Позаботится о том, чтобы выгодно досрочно погасить договор, нужно еще на этапе заключения договора. Лизинговые компании не всегда охотно соглашаются закрыть договор, т.к. они не успевают “отбить” все затраты связанные с заключением договора, но соглашаются и возникает вопрос цены закрытия. У некоторых компаний есть в договоре отдельный график досрочного закрытия, где указаны суммы требуемые для полного закрытия договора в каждом месяце, у некоторых графика нет, но указана формула расчета такой суммы. И вот эта сумма может быть совсем невыгодной, иногда она равна сумме всех платежей до конца срока договора и в данном случае нельзя закрывать договор раньше, особенно, если до конца срока еще достаточно много месяцев, в противном случае ваша фактическая эффективная ставка может увеличится в разы.
Что нужно делать? Во-первых, попросите Лизинговую компанию указать график досрочного выкупа непосредственно в договоре, так будет проще и понятнее, во-вторых, проанализируйте каждую сумму в графике. Допустим суммы есть, с чем их сравнить? Эти суммы должны быть равны дисконтированной стоимости лизинговых платежей после даты погашения по ставке r, которую мы посчитале ранее, формула дисконтирования такая же, как в первом пункте:
Стоимость досрочного закрытия (тело долга) = ∑i=1n(CFi/(1+r))((дата i-дата 0)/365), где дата i > даты досрочного закрытия.
Это сумма минимальна для лизинговой компании, реальные суммы закрытия могут быть чуть выше, но вы уже сможете самостоятельно проанализировать дорого это или нет, и точно они не должны быть равны оставшимся платежам до конца срока договора.
Подробный расчет ставки по этому примеру Вы можете посмотреть в файле EXCEL.
Расчет тоже достаточно сложный, но он дает справедливую оценку, кроме того примерные суммы вы можете посмотреть в нашем лизинговом калькуляторе, если повторите в нем расчет похожий на свой, но если у вас есть доп расходы, то нужно использовать более сложный калькулятор. Поле с суммой досрочного закрытия называется Остаток долга.
4. Размер пени – понятно, что Вы не собираетесь выходить на просрочку, но нужно убедится, что размер пени адекватный. Переведите размер пени в договоре в % годовых и уже эту цифру оценивайте на предмет адекватности, кроме того знание этой цифры поможет Вам очень аккуратно относится к дисциплине платежей. Обычно в договорах пишется такая фраза: “Х % от просроченного платежа за каждый день просрочки”. Для того, чтобы перевести эту величину в % годовых, нужно Х умножить на 365.
5. Дополнительные продукты/услуги – кроме понятных расходов таких как КАСКО, ОСАГО, транспортный налог, регистрация ТС, Лизинговая компания может предложить Вам включить в договор какие-то особенные продукты, выгода от которых неочевидна или ее можно получить только с какой-то вероятностью – нужно с осторожность относится к таким продуктам и если Вам что-то непонятно или вы сомневаетесь, то лучше воздержаться и не включать такие услуги в договор.
6. Платежи за обслуживание договора - у некоторых Лизинговых компаний такие действия, как получение справок, выдача ПТС, актов сверок, расчетов досрочного закрытия и т.д. могут осуществляться бесплатно, а у некоторых существуют тарифы на каждое действие. С такими тарифами можно и нужно ознакомится заранее и их размер может являться дополнительным критерием при выборе Лизинговой компании.
7. Условия расторжения договора и изъятия предмета лизинга – изъятие это крайняя мера в отношениях лизингодателя и лизингополучателя. Обычно предмет лизинга изымается в случае существенной просрочки лизингового платежа, но могут быть и другие условия изъятия и лизингополучателю необходимо обратить внимание на все возможные причины, чтобы предмет лизинга выполнял свою функцию в бизнесе, а не попал на стоянку лизинговой компании неожиданно.
8. Ограничения – обратите внимание на ограничения по эксплуатации предмета лизинга, обычно не разрешается выезд за границу или для этого нужно запрашивать отдельное разрешение, но могут быть другие ограничения по территориям, может быть ограничен максимальный пробег и т.д.
Общее замечание - всегда читайте договор со всеми приложениями, очень часто сам договор Лизинга небольшой по объему и очень много важных условий содержатся в отдельном приложении, которое можно запросить у менеджера или найти на сайте Лизинговой компании.
